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3 DICIEMBRE 2016
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>El imprevisible instante

España en crecimiento: Gestiono

Lucas de Haro

Cuando Martín-Fadesa cayó en 2008, muchas barbas se pusieron a remojo. El país estaba lleno de promotoras hijas de las mitosis de constructoras y bancos. España se llenaba de edificios y era necesario explorar  el mercado internacional: grandes extensiones de suelo virgen y barato acompañadas de costes de mano de obra, maquinaria y materiales ridículos; así que muchos emprendedores españoles no dudaron en colorear La India, Oriente Medio y Latinoamérica con planes urbanísticos, complejos residenciales, campos de golf, marinas deportivas y playas privadas. Se construía poco y se diseñaba mucho, vendiendo opciones de apartamentos futuros y traspasando la idea a otros promotores que pagaban los futuros proyectos cada vez más caros mientras buscaban la financiación necesaria para levantarlos. Y mientras los papeles pasaban de mano en mano subiendo su precio, los bancos cerraban el grifo y los compradores se asustaban; así que los terrenos más afortunados seguían tan salvajes como antes, mientras que muchos otros se quedaron a medio construir. Eso sí, las facturas de los consultores, arquitectos, ingenieros, ambientalistas y entes público que habían trabajado en aquellos planos, memorias e informes había que pagarlas... y la historia ya sabemos cómo sigue entre bolas de nieve que crecen y burbujas que revientan.

Tras la explosión, la mayoría buscaba por dónde salir de entre las ruinas y algunos pocos se preguntaron por qué tenían que dejar de hacer lo que sabían hacer, así que se quedaron y empezaron por poner los pies en el suelo. Águeda Uña se vio en 2009 en medio de la catástrofe inmobiliaria; antes de escapar, echó un vistazo a las cosas que podrían merecer la pena dentro del sector. Nace GESTIONO.

Águeda, ¿por qué decidiste insistir en el ámbito inmobiliario?, ¿qué posibilidades veías entre los restos que dejó la bomba?

Realmente toda mi vida profesional ha estado ligada al sector inmobiliario. GESTIONO nace por necesidad, me quedo sin trabajo con motivo de la gran debacle inmobiliaria y tengo que replantearme qué hacer. Comenzamos dando servicios a bancos que estaban adquiriendo de forma desmesurada bienes inmuebles con la fórmula de "daciones en pago" y necesitaban profesionales que se ocuparan de recopilar toda la documentación y se encargaran de una postventa nada fácil.

En realidad, todo esto fue solo el trampolín para tener ingresos y poder llevar a cabo la idea que me ilusionaba: promover viviendas más humanas. Todo nace de una necesidad de mi propia familia y de algunos amigos cercanos. No existen viviendas amplias, ¡4 ó 5 dormitorios es misión imposible en Madrid! El ajuste del sector permitía poder llevar a cabo un proyecto que a precios razonables hiciera posible que familias pudieran construirse su casa. Y así empezó todo.

En el sector inmobiliario la única forma nueva de promover hoy es mediante la gestión "pura" de cooperativas, las familias se convierten en protagonistas de la construcción de su vivienda de la mano de las gestoras, que les traducen todo el complicado proceso inmobiliario.

El sector se ha humanizado, porque el fin de la promoción de viviendas ya no es la expectativa de una revalorización a corto plazo, sino satisfacer una necesidad. Además, ya no se hacen viviendas como "churros": todas iguales y sin tener en cuenta el que luego la habitará, sino que el destinatario final - a través de la gestión en régimen de cooperativa - participa activamente en el proceso de construcción de la "casa de su vida".

Este nuevo concepto de promoción es el nicho de mercado de Gestiono.

¿Cómo gestiona  GESTIONO una promoción en régimen de cooperativa?

Nos encargamos de todo el proceso inmobiliario, desde la búsqueda de suelo hasta la entrega final de las viviendas (gestión de licencias, búsqueda de financiación, comercialización, legal, fiscal...etc). En todo este proceso implicamos mucho a los cooperativistas, que participan desde el inicio en todas las decisiones, ya que nuestra gran preocupación es la transparencia y la realización de viviendas que se ajusten a la necesidad real de la familia que se embarca en esta aventura. Por eso decía que se ha humanizado la construcción de viviendas.

Para hacer una cooperativa inmobiliaria hacen falta, por lo menos, suelo, proyecto, cooperativistas y financiación. El diseño es necesario antes de que lleguen las aportaciones de los cooperativistas y los fondos del banco. Vuestros proyectistas comparten con GESTIONO el riesgo de la promoción, cobran si la cosa sale ¿Cómo es posible establecer este tipo de colaboración? ¿Qué clase de relación y vínculo tenéis con ellos?    

Aquí arriesgamos todos. El éxito de comercialización de la cooperativa es establecer un vínculo de confianza con el cliente. Después de todos los fiascos que ha habido e han producido en este sector, nuestros clientes tienen que confiar en nosotros para poner en juego todos sus ahorros y pueden hacerlo porque todos arriesgamos desde el principio.

GESTIONO trabaja con MYCC Oficina de Arquitectura, que participa de esta implicación de la que hablo. El proyecto arquitectónico es el elemento diferenciador de las cooperativas que tienen éxito hoy en día y es lo más importante para nosotros. Trabajamos de forma conjunta, asumiendo riesgos: cobramos cuando el proyecto consigue la financiación y es viable. MYCC se ha hecho una pieza fundamental y nuestra relación se basa en la confianza mutua en lo profesional y en la concepción del trabajo que tenemos ambas empresas. MYCC me ha demostrado que sabe cuál es la arquitectura necesaria en estos tiempos y es muy enriquecedor lo que está suponiendo profesionalmente esta simbiosis para mí, ¡lo que estoy aprendiendo!

Vosotros ofrecéis a los cooperativistas cosas que no existen en el saturado mercado de la vivienda

Lo he comentado anteriormente: confianza, profesionalidad, transparencia y permitir al cliente que sea partícipe de la construcción de su vivienda. Esto genera una relación de confianza que hace posible la consecución de los proyectos.

"El préstamo no fluye", esta frase está a punto de elevarse a la categoría de axioma, y, sin embargo, GESTIONO entregará próximamente 19 viviendas unifamiliares en Madrid, ¿cómo se han conseguido financiar?

Este es el gran problema de hoy. El ajuste del sector ha hecho que quien compra una vivienda sea realmente quien puede pagarla. Se ha dado la vuelta al proceso. Antes tenías la financiación de inicio y luego se comercializaba, ahora todos arriesgamos desde el principio: gestora y arquitectos creamos un proyecto atractivo, los cooperativistas  se adhieren y cuando está completa la cooperativa al cien por cien, entra la financiación. La fórmula funciona porque los cooperativistas aportan un porcentaje elevado del coste de la vivienda y tienen los ratios de solvencia que la entidad financiadora requiere.

Aun así, este el punto más complicado de todo el proceso.

Llegado a este punto, podríamos empezar a pensar que ladrillo no es necesariamente sinónimo de especulación.  

La especulación ha sido el gran problema de este sector. En este momento, promover a precios razonables y, sobre todo, construir viviendas "más humanas" es posible porque las cosas están volviendo a su ser. La crisis está expulsando del sector toda la cadena de intermediarios e interminables comisiones que hinchaban los precios a lo largo del proceso inmobiliario. Además, las escasas transacciones de suelo que se realizan están siendo acordes con el mercado. Quien compra hoy suelo, lo hace por una necesidad real: se compra para construir viviendas en un periodo corto de tiempo; esto ha sacado del mercado todas la operaciones especulativas propias de la "época dorada" y que hicieron que los precios subieran como la espuma.

Estamos volviendo a la esencia del sector: construir viviendas para  satisfacer una necesidad real. Las familias que se embarcan hoy en día en la construcción de sus casas, no pueden pagar un sobreprecio, entre otras razones, porque no hay financiación.  Por tanto, la nueva forma de promoción a través de la gestión de cooperativas, en la que todos arriesgamos, ha hecho que los precios se ajusten.

El imprevisible instante en el que decidiste arrancar GESTIONO entre los restos de la explosión  fue...    

Lancé GESTIONO, en primer lugar, porque tenía clientes a los que atender ya que se quedaron sin el servicio que les daba la antigua empresa para la que trabajaba. En ella, había dado anteriormente los primeros pasos armando un equipo comercial con el que posteriormente montaría la empresa. En un par de ocasiones rechacé puestos de dirección porque, además de ofrecer propuestas poco atractivas (económicas y de horizonte), vi todo el bien que se generaría poniéndome en primera fila, como protagonista. Sinceramente, creo que la salida de la crisis implica, en nuestro país, la iniciativa privada.

Insisto, arranqué, principalmente, por necesidad: quedarte sin trabajo te empuja y provoca a replantearte por dónde tirar..., pero sobre todo por el deseo de construir, que lo he tenido desde que inicié el Master Inmobiliario por el que decidí dedicarme a este sector. Con mi carácter no va el ser aventurera, emprendedora ...etc - siempre he sido la típica persona muy trabajadora que esperaba tener un puesto por cuenta ajena en el que me mandaran qué hacer - pero cuando la realidad te golpea con la pérdida del trabajo, te obliga a tomarte en serio tu deseo. 

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